“I condomini non possono costituire un diritto reale di uso esclusivo, perpetuo e trasmissibile a carico di una parte comune dell’edificio condominiale e a favore di un condomino, ostandovi i principi del numerus clausus e della tipicità dei diritti reali” (Cass. Sez. Un. 28970/2020)
Nella prassi negoziale capita spesso di imbattersi in contratti che riconoscono ad una singola unità immobiliare facente parte dello stabile condominiale l’uso esclusivo di un’area comune (cortile, giardino, area esterna, ecc.). Soprattutto negli atti di vendita di unità immobiliari perfezionati dagli stessi costruttori dei complessi condominiali, è possibile rinvenire clausole del seguente tenore: “All’unità immobiliare venduta viene assegnato l’uso esclusivo, perpetuo e gratuito di una porzione di area scoperta di proprietà comune, graficamente individuata nella planimetria allegata …..”. Tale diritto di uso esclusivo può essere anche previsto e riconosciuto al singolo condominio mediante atti formalizzati in un momento successivo al perfezionamento dell’atto di acquisto della singola unità immobiliare. Il problema che si è posto al riguardo è il seguente: è concepibile un diritto di uso esclusivo rispetto ad un bene condominiale come tale comune a tutti i condomini? È possibile conciliare da un lato la proprietà condominiale delle parti comuni, e dall’altro l’uso esclusivo e perpetuo delle stesse in favore di singoli condomini? Qual è la natura (reale o solo obbligatoria) e il fondamento di tale “diritto di uso esclusivo” e quale la disciplina ad esso applicabile?
Le risposte fornite dalla giurisprudenza alle domande sopra riportate non sono state univoche e coincidenti.
Il Tribunale di Milano, con una pronuncia risalente al 14 gennaio 2003, con riferimento al diritto di uso esclusivo di un lastrico solare ha optato per la qualificazione del diritto costituito in favore del singolo condomino nei termini di diritto di uso ex art. 1021 c.c.. In virtù di tale qualificazione il diritto di uso esclusivo riconosciuto al singolo condomino si qualificherebbe quale diritto reale, la cui durata però non può eccedere la vita del beneficiario o i trenta anni quando ne sia titolare una persona giuridica (art. 979 c.c. richiamato dall’art. 1026 c.c.), e non può essere trasferito in favore dei successivi aventi causa dell’unità immobiliare cui accede (art. 1024 c.c.).
Più recentemente la Suprema Corte, con la pronuncia n. 24301/2017, ha fornito una diversa lettura del diritto di uso esclusivo su beni condominiali. Partendo dal presupposto che l’art 1117 c.c. nell’individuare le parti comuni di un edificio in condominio fa salve le diverse previsioni del titolo (potendo quindi l’autonomia privata sottrarre alla presunzione di comunione alcune delle parti comuni rendendole di proprietà esclusiva), la Suprema Corte ha ritenuto che la medesima norma possa a fortiori consentire alle parti di convenire (solo) l’ “uso esclusivo” di una parte comune in favore di uno o più determinati condomini. Tale diversa ricostruzione consente di qualificare il diritto di uso esclusivo come diritto reale tendenzialmente perpetuo e trasferibile in quanto non riconducibile alla tipologia del diritto reale d’uso di cui all’art. 1021 c.c.
Tale orientamento è stato recentemente smentito da Cass. 193/2020, la quale si è pronunciata in senso opposto affermando che non può ipotizzarsi la costituzione di un diritto di uso reale atipico esclusivo e perpetuo sulle parti condominiali, che priverebbe del tutto di utilità la proprietà dei restanti condomini e darebbe vita a un diritto reale atipico incompatibile con il principio del numerus clausus dei diritti reali attualmente vigente nel nostro ordinamento.
La Suprema Corte a Sezioni Unite, con la Sentenza n. 28972/2020, ha risolto il contrasto giurisprudenziale sopra richiamato escludendo la possibilità di costituire un diritto d’uso esclusivo perpetuo e trasmissibile a carico di una parte comune e a favore di uno dei condomini. Tale figura di diritto reale d’uso non trova infatti alcun fondamento normativo, tale non potendosi ritenere, infatti, né l’art. 1126 c.c., il quale fa riferimento solo alla specifica situazione dei lastrici solari, né gli artt. 1120, 1122, 1122 bis, i quali non fanno riferimento ad alcun diritto d’uso esclusivo. Il diritto di uso esclusivo di un bene condominiale non può essere nemmeno assimilato ad una servitù prediale, ostandovi il principio di specialità: il diritto reale di uso esclusivo in questione, infatti, non determina la semplice creazione di singoli pesi sulle cose comuni a vantaggio di uno o più proprietà esclusive (compatibili con la figura della servitù), ma si traduce invece in un sostanziale svuotamento del diritto di proprietà sul fondo servente (incompatibile con l’istituto della servitù) il cui godimento viene riconosciuto in via generale ed esclusiva ad un solo condomino. In mancanza di specifici e adeguati riferimenti normativi non è nemmeno possibile dar vita al suddetto nuovo diritto reale di uso esclusivo su bene condominiale mediante un atto di autonomia negoziale, ostandovi il principio del numerus clausus dei diritti reali (in forza del quale solo la legge può istituire figure di diritti reali) e il correlato principio di tipicità dei diritti reali (in forza del quale i privati non possono incidere sul contenuto dei diritti reali che la legge ha istituito).
La volontà di attribuire ad un singolo condomino un diritto di uso esclusivo su un’area condominiale non può attuarsi mediante la costituzione di un diritto reale d’uso esclusivo perpetuo e trasmissibile (figura non prevista nel nostro ordinamento né suscettibile di essere costituita mediante atto di autonomia negoziale). Alle parti non resta quindi che percorrere le seguenti strade alternative:
a) derogare alla previsione dell’art. 1117 c.c. e trasformare la parte comune condominiale che si vuole attribuire in uso esclusivo al singolo condomino in parte di proprietà esclusiva di quest’ultimo (diritto reale, opponibile erga omnes, perpetuo e trasmissibile con la cosa principale);
b) costituire un vero e proprio diritto di uso ex art. 1021 c.c. (diritto reale, opponibile erga omnes ma limitato temporalmente e non suscettibile di trasferimento con la cosa principale);
c) costituire un diritto personale di godimento (diritto obbligatorio, non opponibile erga omnes e non trasmissibile con la cosa principale).