“Il contratto avente ad oggetto la concessione totale o parziale, a titolo oneroso, del godimento del lastrico solare di un fabbricato, allo scopo di consentire al concessionario l’installazione di un ripetitore di segnale, va ricondotto (in mancanza di specifiche indicazioni nel senso della costituzione di un diritto di superficie) allo schema del contratto atipico di concessione ad aedificandum ad effetti obbligatori; concessione soggetta, oltre che ai patti negoziali, alle norme generali sui contratti, nonché, per quanto non previsto dal titolo, alle norme sul contratto tipico di locazione” (Cass. Sez. Un. 8334/2020)
L’installazione di ripetitori di segnale sui lastrici solari condominiali rappresenta una prassi sempre più diffusa. La Suprema Corte ha ritenuto questione di particolare importanza quella relativa all’esatta qualificazione giuridica dei contratti con i quali si concede l’uso del lastrico solare condominiale per l’installazione del ripetitore, ponendosi al riguardo il dubbio circa la natura reale o meramente obbligatoria del relativo rapporto.
Con la Sentenza n. 8434/2020 la Cassazione a Sezioni Unite ha affrontato il problema enunciando una serie di principi di diritto che si possono così riassumere:
– i ripetitori di segnale appartengono alla categoria dei beni immobili, rientrando tra le “altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio” previste dall’art. 812, 2° comma, c.c
– i ripetitori di segnale devono essere considerati anche come costruzioni, agli effetti dell’art. 934 c.c. (come tali suscettibili di accessione) e dell’art. 952 c.c. (come tali suscettibili di costituire oggetto del diritto di superficie);
– il programma negoziale con cui il proprietario di un lastrico solare intenda cedere ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico, con il diritto per il cessionario di mantenere la disponibilità ed il godimento dell’impianto, ed asportare il medesimo alla fine del rapporto, può astrattamente essere perseguito sia attraverso un contratto ad effetti reali, sia attraverso un contratto ad effetti obbligatori;
– la riconduzione del contratto concretamente dedotto in giudizio all’una o all’altra delle suddette categorie rappresenta una questione di interpretazione contrattuale, che rientra nei poteri del giudice di merito;
– lo schema negoziale a cui riferire il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti reali è quello del contratto costitutivo di un diritto di superficie, il quale attribuisce all’acquirente la proprietà superficiaria dell’impianto installato sul lastrico solare, può essere costituito per un tempo determinato e può prevedere una deroga convenzionale alla regola che all’estinzione del diritto per scadenza del termine il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione;
– il contratto con cui un condominio costituisca in favore di altri un diritto di superficie, anche temporaneo, sul lastrico solare del fabbricato condominiale, finalizzato alla installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, richiede l’approvazione di tutti i condomini;
– lo schema negoziale a cui riferire il contratto con il quale le parti abbiano inteso attribuire al loro accordo effetti obbligatori è quello del contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti dell’accessione; con tale contratto il proprietario di un’area concede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere e disporre dell’opera edificata per l’intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto; detto contratto costituisce, al pari del diritto reale di superficie, titolo idoneo ad impedire l’accessione ai sensi dell’articolo 934, primo comma, c.c.; è soggetto alla disciplina dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c.), nonché, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione, tra cui quelle dettate dagli artt. 1599 c.c. e 2643 n. 8 c.c.;
– il contratto atipico di concessione ad aedificandum di natura personale stipulato da un condominio per consentire ad altri la installazione di un ripetitore, o altro impianto tecnologico, sul lastrico solare del fabbricato condominiale richiede l’approvazione della maggioranza dei condomini prevista per gli atti di ordinaria amministrazione dall’art. 1136, 2° e 3° comma, c.c. (salvo l’ipotesi in cui sia convenuta una durata superiore ai nove anni, nel qual caso si rende comunque necessario il consenso di tutti i condomini).