“Il carattere mendace della dichiarazione della venditrice circa la sussistenza dei presupposti per l’ottenimento della concessione in sanatoria (ed in particolare, come visto, circa il fatto che le opere oggetto delle due richieste di concessione in sanatoria fossero state “terminate anteriormente al 31 marzo 2003”) rende applicabile la sanzione della nullità testuale prevista dalle disposizioni sopra richiamate”.
“La declaratoria di nullità del contratto di compravendita comporta la nullità anche del contratto di mutuo fondiario ad essa collegato”.
“Venendo in considerazione un contratto di mutuo collegato a quello di compravendita, con previsione di immediato reimpiego della somma mutuata per l’acquisto, il mutuante è legittimato a richiedere la restituzione dell’importo mutuato non al mutuatario ma direttamente ed esclusivamente al venditore”.
“La parte venditrice deve essere quindi condannata alla restituzione in favore dell’istituto di credito mutuante, dell’importo corrispondente alla somma mutuata”.
(Tribunale Civile di Roma, Sentenza n. 11866/2023)
Il Tribunale Civile di Roma con la Sentenza n. 11866/2023 ha accolto le domande avanzate dallo Studio Legale Testa a tutela dei diritti della parte acquirente rimasta coinvolta in una vendita immobiliare (con annesso mutuo fondiario) avente ad oggetto un immobile rivelatosi poi totalmente abusivo.
Il Tribunale Civile di Roma, all’esito di una complessa e articolata istruttoria, è stato chiamato a pronunciarsi su una serie di questioni giuridiche di estrema rilevanza e di grande attualità, quali:
A) la problematica inerente le interferenze tra abusivismo edilizio e validità o invalidità dei trasferimenti immobiliari aventi ad oggetto beni costruiti in assenza o in difformità rispetto ai titoli edilizi abilitativi rilasciati dalla PA;
B) la problematica inerente l’esatta qualificazione giuridica del rapporto che si instaura tra il contratto di compravendita immobiliare e il contratto di mutuo fondiario stipulato dalla parte acquirente al fine di ottenere la provvista necessaria per il pagamento del prezzo di vendita;
C) la problematica inerente le conseguenze che una declaratoria di invalidità dell’atto di vendita può determinare sulla validità del contratto di mutuo fondiario ad essa collegato e sul correlato obbligo di restituzione delle somme concesse a mutuo.
In merito al prima problema il Tribunale di Roma, richiamando e facendo applicazione dei principi giuridici espressi dalla Suprema Corte a Sezioni nella nota sentenza n. 8230/2019, ha ribadito come la nullità comminata dal D.P.R. n. 380 del 2001, art. 46, e dalla L. n. 47 del 1985, artt. 17 e 40, sia una nullità che vada ricondotta nell’ambito dell’art. 1418 c.c., comma 3, qualificandosi quindi quale nullità “testuale”, intendendosi con tale espressione un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo edilizio abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile.
La nullità de qua, dunque, ha natura testuale e formale ai sensi dell’art. 1418, comma 3, c.c. e si configura solo quando: 1) nell’atto di trasferimento immobiliare manchi la dichiarazione (o allegazione, per le ipotesi di cui al citato art. 40 l. 47/1985) dell’alienante contenente gli elementi identificativi dei titoli edilizi (ordinari o in sanatoria) sulla cui base il bene è stato costruito; 2) la dichiarazione e l’indicazione degli estremi del titolo seppur presente, risultino tuttavia mendace o non riferibile allo specifico immobile compravenduto. Facendo concreta applicazione dei suddetti principi il Tribunale di Roma ha quindi ritenuto nullo il contratto di compravendita in quanto la dichiarazione resa dalla parte venditrice circa i titoli edilizi abilitativi relativi all’immobile compravenduto è risultata essere non veritiera “circa la sussistenza dei presupposti per l’ottenimento della concessione in sanatoria (ed in particolare, come visto, circa il fatto che le opere oggetto delle due richieste di concessione in sanatoria fossero state “terminate anteriormente al 31 marzo 2003”)”.
La riscontrata nullità del contratto di compravendita, ha imposto al Tribunale di esaminare anche l’ulteriore domanda proposta dallo Studio Legale Testa, volta ad ottenere la declaratoria di nullità anche del contratto di mutuo fondiario stipulato dagli ignari acquirenti contestualmente alla firma della compravendita.
Il Tribunale, sebbene abbia ribadito come il mutuo fondiario di cui agli artti. 38 e ss. del T.U.B. non possa essere qualificato ex se quale mutuo di scopo (non essendo la destinazione della somma mutuata elemento essenziale ai fini della conclusione del contratto), tuttavia ha ritenuto che questo non impedisca poi di verificare se, nel caso concreto, i contraenti, nell’esercizio dell’autonomia negoziale loro riconosciuta dall’ordinamento, abbiano inteso utilizzare il negozio tipizzato dal legislatore (mutuo fondiario) collegandolo ad altri al fine di conseguire un assetto economico globale ed unitario, che trascende gli effetti tipici dei singoli negozi collegati.
Sulla base di tale premessa il Tribunale, valorizzando tutti gli elementi emersi all’esito dell’attività istruttoria (inerenti in particolare il contenuto nonché le peculiari modalità di tempo e di luogo inerenti la sottoscrizione dei due contratti) ha ritenuto esistente nel caso di specie un’ipotesi di collegamento negoziale tra il contratto di compravendita e il contratto di mutuo fondiario, essendo stato appurato in corso di causa come il ricorso ai due negozi sia stato il frutto della comune volontà delle parti di dare vita ad un complessivo assetto negoziale, corrispondente ai rispettivi interessi e trascendente gli effetti tipici dei singoli contratti.
L’accertato collegamento negoziale ha avuto quale diretta e inevitabile conseguenza che l’invalidità del primo contratto (compravendita) ha comportato e determinato anche l’invalidità del secondo contratto (mutuo fondiario) ad essa collegato.
Una volta dichiarata la nullità sia del contratto di compravendita che del contratto di mutuo fondiario ad essa collegato, il Tribunale è stato chiamato a vagliare anche l’ulteriore domanda avanzata dallo Studio Legale, finalizzata a porre l’obbligo restitutorio delle somme mutuate dalla banca a carico della parte venditrice (responsabile di aver reso una dichiarazione mendace nell’atto di vendita) e non della parte acquirente che aveva sottoscritto il contratto di mutuo.
Il Tribunale ha ritenuto meritevole di accoglimento anche questa domanda, facendo applicazione del principio – già espresso in passato dalla giurisprudenza – secondo il quale quando il mutuatario è obbligato (in virtù del complesso regolamento negoziale convenuto tra le parti) ad impiegare la somma ricevuta a titolo di mutuo per l’acquisto dell’immobile, della somma concessa in mutuo beneficia direttamente il venditore del bene, con la conseguenza che la sopravvenuta risoluzione o declaratoria di invalidità del contratto di compravendita, comportando il venir meno dello stesso scopo per il quale era stato sottoscritto il contratto di mutuo, legittima il mutuante a richiedere la restituzione della somma mutuata non al mutuatario, ma, direttamente ed esclusivamente al venditore.
In buona sostanza, poiché l’istituto di credito ha corrisposto l’importo mutuato direttamente alla parte venditrice, una volta caducati entrambi i contratti (compravendita e mutuo) e sorti in capo ai contraenti gli obblighi restitutori, incombe solo sulla parte venditrice l’obbligo di restituire alla banca la somma ricevuta a titolo di prezzo della compravendita dichiarata nulla.
In conclusione, il Tribunale ha accolto la domanda e conseguentemente ha liberato la parte acquirente-mutuataria dall’obbligo di restituzione delle somme ricevute a titolo di mutuo dalla banca, ponendo quindi a carico della sola parte venditrice (responsabile di aver reso nell’atto pubblico di vendita una menzione urbanistica mendace) il relativo obbligo nei confronti della banca.